Immobilienbewertung – Wertgutachten – Wertermittlung | Mietwert – Beleihungswert – Marktwert / Verkehrswert
Im Rahmen unserer Immobilienbewertung und Wertermittlung erstatten wir ebenfalls Wertgutachten gemäß §194 BauGB, d.h. unser Ingenieurbüro in Neuss ermittelt den Mietwert, Beleihungswert oder Marktwert / Verkehrswert einer Immobilie, bzw. eines bebauten oder unbebauten Grundstücks.
Außerdem überprüfen wir bereits erstellte Wertgutachten auf Plausibilität und bringt regelmäßig erschreckende Erkenntnisse ans Licht.
Überdies stehen wir Eigentümern, Erwerbern, Immobilienagenturen etc. als Informationsquelle für individuelle Marktpreise gerne zur Verfügung.
Regelmäßige Anlässe für eine Immobilienbewertung, bzw. Erstattung oder Prüfung eines Wertgutachtens sind ferner:
- steuerliche Überlegungen, Beleihung einer Immobilie,
- eine gerichtliche oder außergerichtliche Auseinandersetzung (Streitigkeit),
- Erbfall, Scheidung, Betreuung, Vormundschaft sowie
- Angebotspreisermittlung für Verkauf und Vermietung sowie
- Wertgutachten mit mangelhafter Transparenz, Nachvollziehbarkeit, irrigen Annahmen etc.
Basis unserer Wertermittlung und Wertgutachten
Hier jetzt mit einem Klick direkt folgende Themen aufrufen und sich informieren:
- wichtige Vorbetrachtungen, damit ein seriöses Wertgutachten gewährleistet ist,
- für welche Immobilienarten / -typen wir Wertgutachten erstatten können,
- Übersicht unserer Leistungen als Pers.-Zert. Sachverständiger für Immobilienbewertung,
- unser Erfahrungshintergrund als Pers.-Zert. Sachverständiger für Wertgutachten,
- Gegenstand der Objektaufnahme, unabdingbar für einen verlässlichen Marktwert,
- welche Grundlagen, Verordnungen, Richtlinien etc. sind bei einem Wertgutachten und der Wertermittlung von Immobilien zu beachten sowie
- sonstige wichtige Hinweise zur Immobilienbewertung, die Sie kennen sollten.
1. Wichtige Vorbetrachtungen für Wertgutachten
In manchen Fällen, wie z.B. vor Gericht, müssen Wertgutachten gesetzlichen Vorgaben und normierten Anforderungen entsprechen, also exakt sein, wie es z.B. für eine reguläre Wertermittlung über einen Marktwert / Verkehrswert gemäß §194 BauGB gilt.
Eine kostenlose Maklerbewertung, Marktanlalyse, Online-Gratisbewertung etc. wird hingegen einem regulären Wertgutachten nicht ansatzweise gerecht und sollte im Vorfeld weiterer Entscheidungen offen und ehrlich besprochen werden.
Die Bedenken sind plausibel und bescheinigen einer kostenlosen Immobilienbewertung eher ein schlechtes Zeugnis. Schauen Sie selbst und bilden sich Ihre eigene Meinung:
- Artikel in der Immobilienzeitung, basierend auf der Pressemitteilung vom BVS,
- Selbstversuch der Wirtschaftswoche über die kostenlose Immobilienbewertung,
- Artikel im Handelsblatt und was Verbraucher laut Trutspilot von Gratisbewertungen halten sowie
- Test mit versteckter Kamera, ausgestrahlt am vom 25.03.2019 von ZDF-WISO, hier kommentiert, insofern der Link auf den ZDF-Film nur bis zum 20.03.2020 nutzbar war.
Gratisbewertungen dienen also häufig nur der Durchsetzung kommerzieller Interessen und Ziele, also weit weniger einer realistischen Immobilienbewertung!
Stattdessen sind Fehleinschätzungen, falsche Entscheidungen, (intransparente) Verluste, Zweifel etc. nicht ausgeschlossen und führen häufig zu Auseinandersetzungen sowie doppelten Kosten für eine neue, also nachhaltige Bewertung.
2. Wir erstatten Wertgutachten für folgende Immobilienarten / -typen
Aufgrund unserer Expertisen zur Immobilienbewertung bieten wir die Erstattung und Überprüfung von Wertgutachten im Sinne des §194 BauGB für folgende Immobilienarten und -typen an:
- Grundstücke mit und ohne Erbpacht, Bauerwartungsland,
- massiv gebaute Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser,
- gewerbliches Teileigentum, Eigentumswohnungen, Wohnanlagen,
- Fertighäuser, Fachwerkhäuser und Holzhäuser in verschiedenen Bauweisen,
- Wohnhäuser und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Renditeobjekte, Hallen, Lager, Produktionsstätten und schließlich
- Spezialimmobilien, Freizeitimmobilien, Hotels, Unterhaltungs- und Sportstätten usw.
Mit unserer Wertermittlung bieten wir somit Entscheidern, Gerichten und Eigentümern eine breite Basis über den Marktwert / Verkehrswert von verschiedenen Immobilien an.
3. Wofür benötigen Sie eine Immobilienbewertung?
Die Hintergründe für eine Immobilienbewertung sind vielfältig und somit bei einem Wertgutachten im Vorfeld zu klären. Demgemäß bieten wir im Rahmen der Wertermittlung für Immobilien an:
- Due Diligence (Ankaufsprüfung, Immobilien- und Barriere-Analysen, Check Informationen und Dokumente),
- Ermittlung Mietwert, Beleihungswert sowie Verkehrswert / Marktwert,
- Bewertung und verkaufsförderlicher Umgang mit Mängeln sowie Bauschäden als Pflichtbestandteil der Immobilienbewertung und Ankaufsprüfung,
- Wertgutachten, Kurzgutachten, Privatgutachten, Schieds- und Gerichtsgutachten, Schlichtung bei Auseinandersetzungen, Mediation,
- Berechnung von Gewerbe-, Nutz- und Wohnflächen inklusive Aufmaß sowie ferner
- vermarktungsförderliche Angebots-Preisermittlung für Verkauf und Vermietung auf Basis empirischer, also repräsentativer Marktstudien.
4. Unsere Expertise für die Wertermittlung von Immobilien
Unsere Sachverständigentätigkeit, also die Erstattung von Wertgutachten erfolgen als Personenzertifizierter (Pers.-Zert.) Sachverständiger gemäß der international anerkannten Norm DIN EN ISO/IEC 17024 und zwar für das Fachgebiet:
– Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
Im allgemeinen Sprachgebrauch der Immobilienbewertung ist hiermit auch die Wertermittlung von Immobilien zur Erstattung von regulären Wertgutachten zwecks Ermittlung eines Marktwertes gemäß §194 BauGB gemeint.
5. Unsere Objektaufnahme bei der Immobilienbewertung
Die Objektaufnahme ist ein wesentlicher Baustein der Immobilienbewertung. Bei der Aufnahme sind danach von uns folgende Einzelheiten bei der Wertermittlung von Immobilien im Wertgutachten festzuhalten (Auszug):
- das Grundstück, die Gebäudeart, die Nutz-, Gewerbe- und Wohnflächen, die Stellplätze, das Objektalter, Bodenrichtwerte usw.,
- der Instandhaltungsbedarf / Modernisierungsbedarf und überdurchschnittliche Erhaltungszustand,
- die Bausubstanz und Ausstattung (Fassade, Wände, Fenster, Dächer, Bodenbeläge usw.),
- der Standort einer Immobilie hinsichtlich Umfeld, Nachbarschaft, Nahversorgung usw.,
- der Energieausweis, die Betriebs-/Verwaltungskosten, Mieteinnahmen sowie
- die erfolgten Renovierungen und Sanierungen der letzten Jahre.
Die Aufnahme dient daher auch der Feststellung, ob die Immobilie bzgl. ihrer Nutzung und Bebauung mit der Dokumentenlage übereinstimmt oder um wertrelevante Eigenschaften zu ergänzen ist.
Es ist also darauf zu achten, dass aktuelle, gültige und aussagekräftige Dokumente zum Wertermittlungsstichtag für ein Wertgutachten herangezogen werden, wie z.B.:
- Grundbuch- und Baulastenauszug, Flurkarte,
- genehmigte und dem Zustand der Immobilie entsprechende Grundrisse, Ansichten, Schnitte etc.,
- gültige Flächen- und Raumberechnungen, Wertermittlungsliteratur / -kennzahlen etc.
- Bauanträge / -genehmigungen, Schlussabnahmen, Baubeschreibungen etc.
Ein Gutachten sollte daher nicht auf einer Kette von Vorbehalten aufbauen, wenn aus Kostengründen vermeintliche Angaben nicht mittels entsprechender Dokumente belegt werden können.
In der Praxis ist jedoch genau dies öfter der Fall, insofern sich Gutachten nach einer Plausibilitätsprüfung nicht selten als nutzlos erweisen.
Wer hier am falschen Ende für ein Gutachten spart, zahlt häufig doppelt, scheitert bei einer Auseinandersetzung, erleidet Verluste etc.
6. Grundlagen der Immobilienbewertung: Verordnungen, Richtlinien etc.
Bei der Immobilienbewertung, bzw. Erstattung von regulären Wertgutachten sind bei der Wertermittlung von Immobilien ferner zu berücksichtigen (Auszug), die:
- Vorgaben der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV2021),
- Modelle der AGVGA – NRW (Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte NRW), wie z.B. das Ertrags- und Sachwertmodell,
- Sachwertrichtlinie (SW-RL), Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), nunmehr Bestandteile der ImmoWertV2021,
- Grundstücksmarktberichte von den örtlichen Gutachterausschüssen,
- Erkenntnisse aus der Bauakte, dem Grundbuch, dem Baulastenverzeichnis, den Katastern,
- für den Standort gültige Baurecht hinsichtlich der Bebauungs- und Flächennutzungspläne,
- örtlichen Mietspiegel für Gewerbe- und Wohnobjekte,
- Wohnflächenverordnung (WoFlV), Richtlinien und Normen zur Berechnung von gewerblichen Flächen (gif, NGF, BGF, DIN 277) usw.
- persönliche Inaugenscheinnahme sowie Beurteilung der Ausstattung, Bauschäden, Baumängel und Bausubstanz sowie Ermittlung des daraus resultierenden Instandhaltungsbudgets,
- Rechte, Lasten und Beschränkungen zum Grundstück sowie schließlich
- örtliche Preis- und Marktentwicklung.
Nur auf dieser Basis ist ein realistischer Immobilienwert ermittelbar, denn, die Immobilienbewertung ergibt, keine Immobilie ist identisch einer anderen, also immer ein Unikat.
7. Sonstige wichtige Hinweise zur Immobilienbewertung
Bei Bedarf stehen wir Ihnen bei der Immobilienbewertung überdies auch als (Pers.-Zert.) Sachverständiger für die exakte Bewertung von Bauschäden und Baumängeln zur Verfügung, und zwar in einer Person.
Informationen über die Erstellung einer kostenlosen Makler- und Online-Immobilienbewertung können Sie hingegen unserer Internetseite Frank Baumann Immobilienagentur Neuss entnehmen.
Diese Wertermittlung bieten jedoch nur eine erste grobe Einschätzung über den Marktwert von Immobilien und läuft mit der Realität sehr häufig weit auseinander. Bei unseren Discount- und Light-Wertgutachten handelt es sich hingegen um reguläre Gutachten gemäß §194 BauGB.
Diese werden aber einerseits „nur“ auf die Erstattung eines Zahlenwerkes sowie auf eine Zusammenfassung der wichtigsten Kenngrößen und Informationen der Immobilienbewertung abgestellt, andererseits die Wertermittlung jedoch in einem mündlichen Gespräch sehr detailliert mit Quellennachweisen erläutert.
Unser Discount-Wertgutachten ist bei unseren Verkaufsaufträgen zudem ein kostenloser Service unserer Immobilienagentur. Sie bietet aber vielmehr einen realen Marktwert als verlässliche Basis zur Bildung unschädlicher Angebotspreise.
Der Markt-, bzw. Verkehrswert einer Immobilie fällt über ein Discount-Wertgutachten zudem regelmäßig deutlich höher aus, als der ermittelte Wert einer kostenlosen Makler- oder Online-Gratisbewertung.
Unabhängig davon, ist die Immobilienbewertung auf dieser Internetseite getrennt von unserer Wertermittlung als Freier Sachverständiger / Gutachter der Frank Baumann Immobilienagentur Neuss zu verstehen.
Weitere Hinweise zur Honorierung unserer regulären Wertermittlung als Pers.-Zert. Sachverständiger finden Sie auf der Seite Fachgebiete.
Informationen zu Begrifflichkeiten, wie z.B. Verkehrswert, Marktwert, Wertgutachten usw. können Sie ebenfalls einem Lexikon entnehmen. Zudem finden Sie hier Antworten auf häufige Fragen zur Immobilienbewertung, also FAQ.
Überdies können wir Discounted-Cash-Flow-Analysen erstellen und genauso Stellungnahmen nach anderen internationalen Standards abgeben.
Wir legen diese zudem auch gerne in englischer Fachsprache aus.
Exakte Immobilienbewertung, Wertermittlung und Wertgutachten, wissen was Ihre Immobilien wirklich wert sind!